为了购买婚房，小张找“准岳母”借名买房。多年后，小张与妻子分道扬镳，小张要求前岳母李女士，返还首付出资及部分增值，李女士却说房子是小夫妻二人，出于孝心，为其改善住房所购，这笔账怎么算清楚？

小张与女友小丽欲购置婚房，因无力支付二套房70%的首付款，小张找到名下无房产的“准岳母”李女士帮忙。小张支付163万元首付款并以李女士的名义购买该房屋后，小张与小丽领证结婚。多年后，小张与小丽经法院调解离婚。此时，该房屋增值了近千万元，小张将李女士诉至法院。

小张诉称

自己与前妻小丽因无力承担70%的首付款，遂找到李女士借名买房，其首付款的大部分由自己承担，后续房屋贷款由自己与小丽共同承担。后来涉案房屋对外出租，以租金来偿还贷款。目前房屋增值了1000万元，要求李女士返还163万元及房屋增值部分共计400万元。

李女士辩称

小张所述借名买房不是事实，双方无借名买房的关系。事实是，小丽母亲住房困难，小丽为孝顺母亲，提议由夫妻二人出资为老人买房改善居住，故小张的出资行为系对老人买房的赠与，不同意小张的诉请。

第三人小丽述称意见与被告李女士的意见一致。

经法庭调查核实

➤ 第一，小张和小丽曾与开发商签订过一份商品房预售合同的样张，买受人为小张和小丽两个人，而非李女士，这表示小张和小丽有买房的意思表示。

➤ 第二，房屋的首付款及银行贷款系小张和小丽共同支付和偿还，李女士并未支付过房款也未偿还过贷款。

➤ 第三，房屋的设计和装修系小张出资，并找人实施。

➤ 第四，小张与开发商销售人员通过微信协商过因政策调整欲变更买受人。

通过以上查明的事实，能够认定双方虽未签订书面的借名买房协议，但小张与小丽二人借李女士之名购买婚房的事实属实。经法院释明，各方同意小丽及李女士作为一个整体，一并在本案中处理相关纠纷，故人民法院判决小丽、李女士共同支付小张购房款及部分增值的房价款。该案判决后，双方均未上诉，本案已经生效。

借名买房是指实际购房人因受限购政策、购房资格、银行信贷政策等因素影响，借用他人名义购房，由借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。

在借名买房纠纷中，借名人与出名人之间一般具有特殊的身份关系。双方借名买房的合意多以口头约定达成，缺乏书面约定，由此引发的纠纷在借名买房事实认定、合同效力认定等方面存在一定难度。在借名人与出名人没有签订书面协议时，判断双方之间是否真实存在借名买房的合同关系尤为重要。对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过出资证明、购房手续、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

在实践中，要注意借名买房的法律风险，一方面，出名人可能反悔，不承认与借名人之间的协议，出名人将房屋出卖或抵押给第三人，第三人可以基于善意取得房屋的所有权。另一方面，出名人利用自己的购房资格帮助他人购房，若以后出名人要再购房，其购房的首付比例和贷款利率都会受到影响。

如确需采取借名的方式购买房屋，应当签订书面协议，以书面的方式确定该不动产的实际出资人和权利人。与此同时，实际产权人应当在购房时使用自己的账户支付房屋价款，并保留好转账记录、购房手续等证据。

案例来源：上海青浦法院